Quando falamos sobre condomínios e a forma de rateio das despesas condominiais, há sempre uma polêmica. Para você, qual é a forma ideal? Fração ideal ou por unidade? É obrigatório o rateio da taxa condominial com base na fração ideal? É possível alterar a forma do rateio da taxa condominial?

Esse é um tipo de dúvida muito comum em condomínios onde o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Por unidade – Os proprietários de unidades maiores defendem que a taxa deve ser igualmente repartida por unidades. O ponto de vista deles defende que todos usufruem igualmente das áreas comuns do condomínio e que, se a divisão não for feita desse modo, os condôminos de unidades menores podem aprovar despesas que pesam muito no condomínio, justamente por contribuírem com “parcelas” menores.

Por Fração Ideal – Condôminos que possuem unidades menores defendem o rateio pela fração ideal, porque acreditam que os proprietários de unidades maiores obtêm maior valorização do seu imóvel, com a conservação e melhorias das áreas comuns.

Mas o que diz a lei? Os condôminos podem definir livremente a forma de cobrança?

A cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo assim, embora a regra geral continue sendo a do rateio pela fração ideal, a legislação atual permite que a convenção do condomínio disponha de forma diversa, estabelecendo outra forma de rateio – que pode ser, por exemplo, por unidade.

É possível alterar a convenção?

Nos últimos anos, condôminos que pagam um valor maior estão consultando especialistas e discutindo judicialmente a forma de rateio. E a depender da característica do condomínio, essa discussão pode ser favorável a quem paga um custo de manutenção maior do que os que possuem unidades menores, tendo em vista que nem ter uma unidade maior reflete o custo de manutenção do condomínio.

Um bom exemplo dessa situação foi citado pelo Secovi-PR:

Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comumnão há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. Isso é justo?

Apesar da regra geral ser a Fração Ideal, ela pode sim ser alterada na convenção do condomínio. Apesar de ser um caminho melhor do que um processo judicial, não significa que é tarefa fácil. Qualquer alteração na convenção requer a aprovação, em assembleia, de 2/3 dos condôminos para que haja alterações na convenção, conforme Art. 1.351. Agora, para conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos, é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, se você se sente lesado, o melhor caminho segundo o Advogado Alexandre Berthe Pinto seria adotar os procedimentos abaixo:

  • Reunir outros condôminos na mesma situação;
  • Procurar auxílio profissional capacitado;
  • Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;
  • Levar a discussão para assembleia.

Após esses passos, se a forma de rateio não for a ideal para todos, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, onde um profissional com habilidades em direito condominial terá condições de esclarecer os procedimentos judiciais que podem ser adotados.

Qual sua opinião? Deixe seu comentário abaixo e compartilhe com os amigos para que eles possam ser esclarecidos ou que possam contribuir nesse tema. Um abraço.

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